3Johann - Un projet exemplaire sur toute la ligne

Des arguments en faveur de la construction en bois

Avec le projet résidentiel du quartier de St. Johann à Bâle, livré par étapes en 2022, CFF Immobilier a pour objectif de réaliser une construction en bois qui fixe des standards élevés en termes de qualité et de durabilité, tout en étant compétitive en termes de couts. Selon Samuel Pillichody, responsable de l’ensemble du projet Immobilier Développement Région centre, la forme rectangulaire du terrain a joué en faveur d’une construction en bois, tout comme le fait que le choix du matériau bois contribue – grâce à un impact carbone réduit – à atteindre l’objectif des CFF : la neutralité climatique à l’horizon 2030. Les économies de CO2 réalisées s’élèvent à environ 440 tonnes sur une durée d’utilisation de 60 ans – sans compter la séquestration (stockage). Le matériau bois affiche en outre une efficacité élevée : « En termes de poids et de stabilité, il affiche des caractéristiques uniques. Sa faible énergie grise contribue à préserver l’environnement et est un avantage pour l’obtention de labels environnementaux comme DGNB, Minergie-Eco ou la Société à 2000 watts », comme l’explique Samuel Pillichody. Mais la construction en bois a aussi des atouts économiques à faire valoir : la construction à ossature bois permet de disposer l’isolation entre les montants, ce qui réduit l’épaisseur de la paroi pour une même valeur d’isolation. Cela améliore le rapport entre la surface brute de plancher et la surface utile principale. Le degré de préfabrication est donc très élevé et la planification sur le chantier, source d’erreurs et de coûts, est éliminée. Les heures de travail coûteuses sur le chantier sont également réduites et une grande partie des coûts d’acheminement sont éliminés. Comme les éléments sont produits par des technologies CNC avec une précision millimétrique, non seulement la qualité du gros œuvre est accrue, mais en plus, les tolérances dimensionnelles pour les corps de métiers successifs sont réduites avec, à la clé, une efficacité accrue. Concernant les pièces humides pour lesquelles la densité d’installation est élevée, il est judicieux de réaliser des modules. Cela permet d’éliminer les processus inefficaces et généralement générateurs de retard dans les pièces humides – et de réduire par la même occasion les risques de dommages. Un concept statique clair facilite la mise en œuvre de l’idée de séparation des systèmes. La méthode de construction à sec optimise enfin le processus de construction : le temps de séchage et les coûts correspondants sont éliminés et le temps de construction est réduit de manière marquée. Cela se traduit aussi par des répercussions sur les coûts. Une simulation d’investissement réalisée par Wüest Partner et portant sur trois différentes variantes de construction en bois d’un immeuble collectif typique met en évidence un gain de plus de 2 % de la valeur marchande et/ou foncière grâce à la seule réduction de la durée de construction par rapport à une construction conventionnelle.

Processus de planification adapté à la construction en bois

Pour le projet bâlois de CFF Immobilier réalisé à proximité immédiate de la gare St. Johann, qui propose 69 appartements locatifs compacts, mais de haute qualité, de 1½ à 3½ pièces, et deux unités d’atelier-logement au rez-de-chaussée, Samuel Pillichody affirme que c’est la discipline et la rigueur mises dans la conception de l’immeuble qui ont permis de relever le défi d’une construction à des coûts relativement avantageux : « Dans notre cas, il s’agit d’un groupe de quatre immeubles. À cela s’ajoutent des dispositions de logements qui permettent un facteur de répétition très élevé. » Toutes les gaines sont combinées pour deux appartements et le nombre est minimisé à l’optimum. Grâce à la standardisation choisie, la planification et la préfabrication se sont avérées particulièrement efficaces. Les systèmes de parois et de planchers sont arrivés sur le site avec un degré de préfabrication maximal. Toutes les pièces humides ont été pré-assemblées clés en main en atelier, si bien qu’il a suffi, une fois sur site, de les connecter aux lignes d’alimentation verticales. Les appartements ont une proportion élevée de fenêtres, avec un facteur de répétition élevé. « Pour qu’un projet aboutisse, y compris en termes de coûts, nous avons absolument besoin d’un processus de conception qui soit adapté à la construction en bois », explique Samuel Pillichody. Cela aurait été possible dans le cadre du concours de performance globale : « Nous avons interrogé au total dix entreprises de construction en bois offrant des services d’entreprise totale. Nous avons agréé quatre d’entre elles pour une procédure de préqualification en vue du concours de performance globale, qui a été remportée par Schaerholzbau et Baumann Roserens Architekten. » Le président du jury était par ailleurs un ingénieur du bois. Il s’agit donc essentiellement d’intégrer très tôt les connaissances de la construction en bois.

Séparation des systèmes et construction sèche

Un autre principe propre à la construction modulaire économique avec le matériau bois est le choix résolu d’une séparation des systèmes : il s’agit ici d’une structure primaire comprenant les poutres et les poteaux, ainsi que d’une structure secondaire avec des éléments de plancher et des cloisons non porteuses. La répétition d’éléments toujours semblables – dans notre cas, les éléments de plancher ont une largeur de 3,1 m ou 3,6 m – permet une réalisation rentable, tout comme la préférence donnée à une méthode de construction sèche : éléments de plancher avec couches de granulés Köhnke et dalles massives en bois au lieu de chapes en ciment et de planchers mixtes bois-béton. Selon Samuel Pillichody, il est également important d’adopter une vision différenciée de la construction modulaire : produire toutes les pièces de manière modulaire n’est pas forcément économique. En revanche, la préfabrication d’éléments comprenant de nombreuses installations, comme les pièces humides ou les planchers, présente un grand intérêt. » À l’origine, CFF Immobilier s’était fixé comme objectif ambitieux de descendre à moins de 2000 CHF par m2/SP pour le CFC 2. « À la fin, nous étions à 2500 CHF par mètre carré de surface de plancher », déclare Samuel Pillichody.